Nájemní smlouva: Co musí obsahovat a kdy lze zvýšit nájem

Pokud plánujete pronajímat nebo si pronajmout byt, správně sestavená smlouva vám poskytne jistotu a ochranu v případě nečekaných situací. V článku se tedy dozvíte, jaké údaje nesmí ve smlouvě chybět, jaké možnosti nabízí česká legislativa při prodloužení či ukončení nájemního vztahu a jaká pravidla platí pro případné zvyšování nájemného.

Nájemní smlouva dle české legislativy

Nájemní smlouvu v Česku upravuje především občanský zákoník. Pro nájem bytu je zásadní, že smlouva musí být vždy uzavřena písemně. To je důležité nejen z hlediska právní jistoty, ale i pro případné soudní spory, které v oblasti nájmů nejsou výjimečné. Smlouvu lze uzavřít na dobu určitou (například na jeden rok) nebo na dobu neurčitou. Pokud není doba nájmu ve smlouvě dohodnuta, platí, že smlouva byla uzavřena na dobu neurčitou.

Náležitosti nájemní smlouvy

Každá nájemní smlouva by měla obsahovat několik základních náležitostí – jejich absence může vést k její neplatnosti nebo výrazně zvýší riziko budoucích sporů:

• Identifikace smluvních stran: jméno, příjmení, adresa trvalého bydliště, rodné číslo nebo IČO, případně číslo občanského průkazu
• Přesné označení předmětu nájmu: zahrnuje adresu, číslo bytu, podlaží, výměru bytové jednotky, popis příslušenství (sklep, balkon, garáž)
• Doba trvání nájmu: uvede se, zda je smlouva na dobu určitou (s konkrétním datem začátku a konce), nebo neurčitou
• Výše nájemného a způsob jeho úhrady: včetně termínu splatnosti a případně výše vratné kauce
• Práva a povinnosti obou stran: způsob užívání bytu, povinnosti při údržbě, možnost podnájmu apod.
• Způsob ukončení smlouvy: výpovědní důvody, lhůty, podmínky předání bytu
• Datum a podpisy obou stran: v případě, že na straně pronajímatele či nájemce vystupuje více osob, je vhodné, aby smlouvu podepsali všichni účastníci

Podmínky prodloužení nájemní smlouvy

Prodloužení nájemní smlouvy závisí na tom, zda je uzavřena na dobu určitou, nebo neurčitou. U smluv na dobu určitou platí, že po uplynutí sjednané doby nájem končí. Pokud však nájemce byt nadále užívá a pronajímatel proti tomu do tří měsíců neprojeví nesouhlas, smlouva se automaticky prodlužuje na stejnou dobu, maximálně však na dva roky. Smluvní strany si také mohou dohodnout konkrétní podmínky prodloužení – například, že nájemce může požádat o prodloužení nejpozději tři měsíce před skončením nájmu a pronajímatel je v takovém případě povinen smlouvu prodloužit.

U smluv na dobu neurčitou prodloužení není potřeba řešit, smlouva trvá do té doby, než ji jedna ze stran vypoví podle zákonných podmínek.

Podmínky ukončení nájemní smlouvy

Nájemní smlouva může skončit několika způsoby:

• Uplynutím doby: u smluv na dobu určitou nájem končí automaticky uplynutím sjednané doby.
• Dohodou: obě strany se mohou kdykoliv dohodnout na ukončení smlouvy.
• Výpovědí: u smluv na dobu neurčitou mohou obě strany podat výpověď, obvykle s tříměsíční výpovědní lhůtou. Pronajímatel však může dát výpověď jen z důvodů uvedených v občanském zákoníku, například při neplacení nájemného, porušování povinností nebo potřebě využití bytu pro vlastní bydlení.
• Okamžité zrušení: možné pouze v případě závažného porušení povinností – například dlouhodobé neplacení nájmu nebo závažné vady bytu, které znemožňují jeho užívání.

Výpověď musí být vždy písemná, odůvodněná a doručena druhé straně. Nájemce má právo proti výpovědi podat námitky nebo ji napadnout u soudu.

Pravidla zvyšování nájemného

Zvyšování nájemného je v českém legislativě jasně regulováno. Pronajímatel může navrhnout zvýšení nájemného maximálně o 20 % během tří let, a to pouze za předpokladu, že výsledná částka odpovídá obvyklému nájemnému v dané lokalitě. Pokud by chtěl pronajímatel zvýšit nájemné více, nájemce může zvýšení odmítnout a spor by řešil soud. Pronajímatel má také možnost požádat o úpravu nájemného, pokud je výrazně pod tržní úrovní, ale musí to doložit například cenovou mapou bytů.

Inflační doložka

Specifickým nástrojem pro pravidelné zvyšování nájemného je inflační doložka. Ta umožňuje automatické navyšování nájemného v závislosti na míře inflace, jak ji stanoví například Český statistický úřad. Inflační doložka musí být výslovně sjednána ve smlouvě a je platná pouze tehdy, pokud splňuje zákonné požadavky – zejména jasně definuje, podle jakého ukazatele se nájemné bude upravovat a v jakém termínu. Inflační doložka není povinná, ale je běžnou praxí, zejména v době vyšší inflace. Pokud není v nájemní smlouvě sjednána, platí pro zvyšování nájemného obecná pravidla občanského zákoníku.

Autor článku: Iveta Reinisch