Rozhovor: „Máte hypotéku? Refinanc i splacení bude od září pro někoho dražší. Úvěr na bydlení lze však řešit i jinými cestami,“ uvádí finanční poradkyně Ludmila Dvořáková

Ludmila Dvořáková je nezávislá finanční poradkyně, která svým klientům pomáhá zajistit vlastní bydlení a stabilní finanční zázemí pro celou rodinu. Pochopitelně se skvěle orientuje právě i v oblasti hypoték, což je téma, které nás nyní zajímá.

Od září začne platit novela zákona o spotřebitelském úvěru, která stanovuje jasná pravidla pro předčasné splacení hypotéky. Co to pro mě, jako pro člověka s hypotékou znamená?

„Záleží na tom, v jaké fázi hypotečního úvěru se jako klient nacházíte, zda se blíží konec fixačního období nebo jestli uvažujete o předčasném splacení a také z jakého důvodu. Upřímně nejde o nějakou horkou novinku, vždy byla nastavena pravidla pro předčasné splacení, historicky byly pokuty i v řádech statisíců. Teď to bude 1 % z jistiny ale omezeno maximální výší 50 tisíc korun. Myslím, že dobré je zmínit, že nově budou výjimky, kdy se tento zákon uplatňovat nebude a to v případě vypořádání SJM (společné jmění manželů) nebo prodeji nemovitosti po dvou a více letech od její koupě.“

Takže pokud se chystám na refinancování hypotéky, teď už to nejspíš za starých podmínek nestíhám, že? Nebo je nějaká možnost, jak ještě hypotéku rychle přeúvěrovat?

„Stihnout by se to mohlo, ale je potřeba počítat s tím, že je to proces závislý na mnoha faktorech. Vy musíte bance dodat určité podklady, banka je musí zpracovat, ohodnotit vaši bonitu, zadat odhad nemovitosti, připravit smluvní dokumentaci. Pokud vše proběhne hladce, tak jste schopná získat hypoteční úvěr i během dvou týdnů, ale taky se celý proces schvalování může protáhnout na několik měsíců. Lidský faktor, technický faktor, kapacity…“

Říká se, že vždy je nějaká možnost, nějaká skulinka, jak najít nějakou cestu. Je někdo, koho se nová pravidla hypotéky týkat nebudou?

„Nová pravidla se nebudou týkat například předčasného splacení hypotéky při prodeji nemovitosti po dvou a více letech od její koupi a nebo v situaci kdy dojde k vypořádání SJM.“

Jak je to vlastně ve skutečnosti nyní s předčasným splacením? Platí se vůbec něco, případně kolik?

„U každé společnosti jsou podmínky nastaveny jinak, částka se může pohybovat v řádech stokorun až tisíců. Zdarma můžete k datu výročí mimořádně splatit až 25 % ze zbývající jistiny.“

Slyšela jsem, že banky původně požadovaly sankci ve výši dvou procent z nesplacené částky, nakonec je to jen jedno procento. Je to tedy skutečně tak?

„Ano je to tak. 1 % z jistiny, maximálně však 50 tisíc Kč.“ 

Jak je to nyní vůbec se sazbami u hypotéky? V jakém rozmezí se pohybují?

„Těžko stanovit rozmezí, aby mě pak někdo nechtěl chytat za slovo. Pro nové úvěry sazby začínají kolem 5 %, ale vždy záleží na konkrétní nabídce a konkrétní nemovitosti. Sazba se odvíjí od několika faktorů a není zaručené, že každý dostane stejnou. Některé úvěry jsou pro banku rizikovější a pak jsou sazby vyšší. Ale taky mohou poskytnout slevy na sazbě v případě, že si k úvěru sjednáte různá pojištění (schopnost splácet, pojištění nemovitosti) či jiné bankovní produkty.“

Dokážete říci, zda budou mít sazby hypoték sestupnou nebo vzestupnou tendenci? Před pár lety bylo možné získat hypotéky za dvouprocentní sazbu. Dostaneme se k této hranici ještě vůbec někdy?

„Bohužel nemám křišťálovou kouli. Ano, sazby byly před pár lety hodně nízko, začaly stoupat a říkalo se, že se potřebujeme přiblížit evropskému trhu a jeden z předpokladů byl, že se budou pohybovat kolem 4 %. Nakonec ale vzrostly daleko výše. Od nového roku se čekalo, že budou klesat, což se nestalo. Ale letos koncem roku a začátkem roku příštího očekávám lehké snížení. Nemyslím si, že se ale vrátíme ke 2 %.“ 

Pokud vím, zpřísňovala se i pravidla pro získání hypotéky. Kdo tedy reálně na hypotéku v dnešní době dosáhne?

„Nerada bych to generalizovala, že je pouze určitý typ člověka, který hypotéku dostane. Pro banku je důležitá bonita, tzn. dostatečný prokazatelný příjem, buď ze zaměstnání nebo podnikání. Existují i doplňkové příjmy, například příjem z pronájmu, DPČ, rodičovský příspěvek, invalidní důchod, vždy ale záleží na konkrétní společnosti, co bude akceptovat. V případě OSVČ stačí 1-2 daňové přiznání, u některých je výhodou doložit i tři roky zpětně. Ani paušální daň už není v dnešní době problém. Některé banky umí uznat i budoucí příjem. Samozřejmostí je dobrá platební morálka a historie, banky kontrolují registry bankovní i nebankovní, ale také se mohou dotazovat například telefonních operátorů.

Dalším faktorem je hodnota nemovitosti, ta musí být dostatečná, jsou různé nabídky a podmínky podle LTV, standardně se úvěruje 70-90 %. Ale jsou možné i jiné hodnoty. Zájemcům bych doporučila kontaktovat svého finančního poradce, který je celým procesem provede. Výhodou poradců je, že spolupracují s různými bankami a dokáží vybrat, která společnost je vhodná pro situaci klienta a tím se zvýší pravděpodobnost, že klientovi banka hypoteční úvěr schválí.“

Je lepší hypotéka nebo jiný druhy úvěru na bydlení? Případně jaké jsou alternativní možnosti?

„Vždy záleží na konkrétní situaci, na výši úvěru, příjmu klienta. Nedá se říct, že by bylo něco lepší nebo horší. To, co v jedné bance může vypadat lépe třeba z pohledu účelovosti, respektive co přesně s nimi lze zafinancovat, tak vám zase mohou ubrat jinde, například v hodnocení vašeho příjmu a půjčí vám méně. Možností je několik, například účelové úvěry bez zástavy, neúčelové úvěry. Vždy je dobré oslovit finančního poradce, aby klientovi nalezl řešení podle jeho potřeb a situace.“

Z pohledu finančních poradců: Je lepší hypotéka nebo nájem? Půjčení peněz je dražší, hovoří se o postupném zvyšování daně z nemovitosti atd. Není tedy lepší nájemní bydlení?

„Budu se opakovat, nedá se říct, že je něco lepší nebo horší varianta. Vždy záleží na konkrétním případu. Nájmy také rostou. Všechno se zdražuje. Navíc jsou velké regionální rozdíly v ceně nemovitostí i nájmů. Dobrý finanční poradce dokáže klientovi doporučit pro něj nejlepší řešení. Na hypotéku se můžete dívat i jako na investici, ne jen jako na závazek.“

V současné době je i trend bydlení v chatách, chatkách, chalupách či mobilheimech – což jistě bude pro mnohé určitě zajímavější. Lze si vzít úvěr i na takové bydlení?

„Aby si klient mohl vzít hypoteční úvěr, je potřeba, aby byl objekt určený k trvalému bydlení. Také záleží, jak je zapsán v katastru nemovitostí. Co se týká rekreačních objektů, k nim bývají zpravidla benevolentnější stavební spořitelny. Mobilní domy a hausboty jsou komplikovanější, protože nejsou zpravidla pevně spojené se zemí. Co se týká mobilních domů, záleží na typu. Ty, která mají kola a převážíte je sem a tam, tak na ty hypotéku nedostanete a ani si na něj nemůžete nahlásit trvalé bydliště. Pak jsou ale mobilní domy, které mají pevné základy, nemají kola. Tam už hypoteční možnosti jsou. V určitých případech lze tyto objekty řešit pomocí tzv. americké hypotéky, kdy se pro zástavu použije nemovitost jiná.“

Poznamená novela zákona o spotřebitelském úvěru nějak i jedince s klasickým úvěrem, úvěrem ze stavebního spoření nebo úvěrem z kreditní karty?

„Tato novela se týká spotřebitelských úvěrů na bydlení, tedy hypotečních úvěrů a úvěrů ze stavebního spoření. Kreditní karty, kontokorenty či klasické spotřebitelské úvěry jsou úvěry neúčelové. Tedy se jich to netýká.“

Jak je to s družstevním bydlením? Jakým úvěrem na bydlení lze pokrýt? Hypotéku na družstvní bydlení údajně dostat nelze…

„Nelze. Hypoteční úvěr je úvěr se zástavou a družstevní byt není v osobním vlastnictvím klienta, proto nelze tzv. zastavit bance. Ale neznamená to, že nelze koupit družstevní byt na úvěr. Stavební spořitelny mají pro tento účel nastavený produkt, který umožní koupi družstevního bydlení. Nebo lze využít zástavu jiné vhodné nemovitosti.“

Na co si dát pozor, budeme-li uvažovat o vlastním bydlení?

„Nechci rozhodně nikoho strašit, ale je potřeba se trochu obrnit trpělivostí, protože někdy i přes veškerou snahu se něco nemusí povést a nemusí to být ničí chyba. Další věc je, že to není vše vždy zdarma. S pořizováním vlastního bydlení jsou spojené drobné náklady jako například poplatky katastru nemovitostí za vklad, pojištění nemovitosti, které je povinné v případě zástavy bance. Také je potřeba počítat s tím, že ne vždy banky a spořitelny udělají odhad nemovitosti zdarma. Mívají na to akce nebo se dá se zažádat o výjimku nebo slevu, ale není to jejich povinnost. Určitě bych doporučila oslovit finančního poradce, který klienta celým procesem rád provede.“

Co s klienty v dnešní době nejčastěji řešíte? S jakými dotazy se na vás nejvíce obracejí? A s čím je třeba počítat nebo na co si dát pozor, budeme-li uvažovat o vlastním bydlení?

„S klienty chci hlavně mít dlouhodobý vztah založený na vzájemné důvěře. Proto s nimi pracuji komplexně, kromě vlastního bydlení s nimi řeším například zajištění příjmu v případě krátkodobých i dlouhodobých výpadků. Jak se říká, nemoc a smrt si nevybírá, je tedy potřeba být připraven. Dále řešíme majetková pojištění – nemovitosti, automobily, odpovědnost občanskou i profesionální… Je toho spousta. Některá pojištění jsou povinná, ale ne vždy jsou správně nastavená. Bohužel v dnešní době online srovnávačů a lákadel levného pojištění na úkor obsahu, se velmi často setkávám s tím, že jsou klienti otrávení špatným plněním pojišťoven. To se samozřejmě stát může.

Například pokud má klient pojištěný byt na hodnotu nižší, než je ve skutečnosti (tzv. podpojištěnou), pojišťovny pak mohou krátit pojistné plnění. Nebo v případě životního pojištění, pokud klient neuvede všechny informace o svém zdravotním stavu, pojišťovna pak opět může odmítnout plnit. Těmto situacím se snažíme s klienty předcházet a nastavit vše správně, ale samozřejmě je potřeba součinnost i druhé strany a naprosto upřímný a zodpovědný přístup klienta. A v neposlední řadě klienty učím s penězi pracovat a vytvářet rezervy.“

Autor článku: Monika Poledníková